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【项目简介】

重庆市主城区2005年在全国范围内率先开展了主城区轨道交通线网控制性详细规划，但并未涉及轨道站点周边用地利用调整及规划站点周边用地规划控制要求等方面内容。世界各国轨道交通建设的经验表明，轨道交通对城市空间结构的影响主要是通过轨道交通的站点地区来体现，轨道交通必须与周边站点的用地布局有效协调，才能对城市用地布局产生结构性的疏导，形成有利于城市发展的互动作用关系。

为此，研究通过国内外案例分析及相关经验借鉴，在总结回顾已建轨道二号线站点周边土地的利用情况的基础之上，对正在建设中的轨道一、三、六号线站点周边土地的利用情况进行综合分析，包括其为城市发展带来的实惠与技术改革，及存在的不足与问题。立足于分析轨道站点与周边土地经济价值的互动关系，研究从定性角度探讨轨道建设对周边土地带来的直接带动影响。

研究成果首先结合轨道站点所处区位、站点类型及站点空间影响范围，明确了符合重庆实际的土地划分方式及站点周边合理的用地功能布局。其次，结合经验类比法、参照法及修正系数法，确定了适合重庆特色的站点周边土地开发强度。再次，就站点周边合理的土地开发模式以及未来轨道线网的布局模式展开了探讨，并制定了轨道站点周边地区规划设计导则。

研究在借鉴其他城市经验的基础上，还对对站点周边土地管理提出相应的规划对策建议：1、将轨道站点影响紧密地区划为特定的规划管理控制区，通过地块城市设计方案的判例式审批确定规划设计条件，增强规划编制的科学合理性。2、加强对轨道交通沿线商业用地的规划以及开发强度的控制,适度提高站周边商业用地比例, 将外部收益转化为内部效益,以弥补地铁建设的巨大投资及地铁日常运营费用。3、建立合理的调整补偿机制，将轨道站点紧邻区域内由于土地开发强度调高所回收溢价用于补偿站点覆盖区外土地开发强度被减低、或原商业开发用地被调整置换成为公园、绿地的开发项目。4、纳入国土部门土地储备、地租级别划分内容，保障轨道沿线土地经济价值得以充分体现。5、结合即将出台的物业税增收办法，对已建成的轨道紧邻区域开发物业增收超额利润税，具体税金的制定额度可参照物业距离站点的距离、物业类型及物业售价的上涨比例等多方面因素。